Quanto rende davvero un immobile da reddito?

Come leggere questi numeri

• Il cap rate esclude mutuo e tasse: dice quanto rende l'immobile in sé, a prescindere da come lo finanzi.
• Il cash-on-cash e il flusso di cassa considerano invece rata del mutuo e cedolare secca: è il denaro che ti resta davvero in tasca ogni anno, rispetto al capitale che hai versato tu.
• Il DSCR (Debt Service Coverage Ratio) indica quante volte la rendita operativa copre la rata annua del mutuo: sotto 1× l'affitto da solo non basta a pagarla.
• Il flusso di cassa netto non viene reinvestito nel calcolo: si somma nominalmente anno dopo anno, senza generare a sua volta rendimento.
• Il rendimento equivalente è il tasso di crescita annuo costante che porterebbe dal capitale investito al valore finale: una semplificazione utile per il confronto, non un vero TIR sui flussi intermedi.
• La tassazione dell'affitto è qui semplificata con la cedolare secca a aliquota fissa; non è modellato il regime IRPEF ordinario né la cedolare ridotta per canone concordato.
• Non è modellata alcuna plusvalenza sulla vendita dell'immobile, valida per vendite oltre i 5 anni dall'acquisto.

Strumento a scopo informativo ed educativo. Non costituisce consulenza finanziaria né raccomandazione d'investimento. Lo sfitto è stimato come media costante, non come periodi specifici di vacanza. I rendimenti passati non sono indicativi di quelli futuri; gli immobili comportano rischi, inclusa l'illiquidità.